A ação de despejo é um instrumento jurídico utilizado para garantir os direitos de proprietários e locadores em contratos de aluguel.
Seu principal objetivo, mas não somente, é a recuperação de um imóvel ocupado de forma indevida, seja por fim de contrato, requisição do locador, ou inadimplência, entre outros fatores.
Por isso, neste artigo vamos explorar os principais aspectos relacionados à ação de despejo, sobretudo seu funcionamento, requisitos e prazos. E, como já é de costume, quem chegar até o fim deste conteúdo terá um modelo prático de ação, para adaptar.
Como funciona uma ação de despejo
A ação de despejo é utilizada para retirar inquilinos de imóveis, quando há descumprimento de seus respectivos contratos de locação.
Isso pode incluir falta de pagamento, término do prazo contratual ou uso indevido do imóvel.
Trata-se de um processo regulado pela Lei Nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, que especifica as hipóteses em que a ação pode ser movida.
O artigo da Lei do Inquilinato que trata especificamente da retomada do imóvel por parte do locador é o Art. 9º. Confira:
Art. 9º. “A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em razão da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, sendo possíveis, o locatário se recuse a consenti-las.”
Havendo qualquer uma dessas situações passíveis de ação de despejo, o locador deve comprovar sua existência, para ingressar com a ação.
A lei também prevê mecanismos para equilibrar os direitos do locador e do locatário, garantindo que ambos sejam tratados de forma justa.
O processo de despejo geralmente começa com a tentativa de solução amigável. Muitas vezes, uma notificação extrajudicial pode ser suficiente para resolver o problema, evitando os custos e a demora de uma ação judicial.
No entanto, quando o acordo não se faz possível, o locador deve então recorrer à Justiça.
Quanto tempo demora uma ação de despejo
O tempo de duração de uma ação de despejo pode variar, dependendo da complexidade do caso e da colaboração das partes envolvidas.
Em situações de despejo por falta de pagamento, o processo pode ser acelerado, sobretudo quando o locatário não apresenta defesa.
No Brasil, a média de duração de uma ação de despejo é de seis meses a um ano, podendo passar disso caso ocorram recursos ou complicações no cumprimento da sentença.
A velocidade do processo também pode depender da concessão de liminar, que permite a desocupação do imóvel antes do término do processo, desde que sejam cumpridos os requisitos legais, como os previstos no Art. 59, da Lei do Inquilinato:
Art. 59, § 1º. “Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tenham por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.”
Além disso, fatores como a sobrecarga do sistema judiciário e a localização do imóvel podem influenciar o prazo. Assim, é fundamental que o advogado oriente o cliente sobre essas variáveis, gerenciando as expectativas de forma realista.
Como entrar com ação de despejo
O primeiro passo de um locador de imóvel para iniciar uma ação de despejo, é a contratação de um advogado especializado.
Ele será responsável por preparar a petição inicial, reunir documentos como o contrato de locação e comprovar as condições que justificam o pedido.
O processo é protocolado na justiça comum, e um juiz avaliará a documentação antes de autorizar a citação do locatário.
A petição inicial deve ser clara e objetiva, com detalhamento dos motivos que levaram ao pedido, incluindo provas documentais relevantes.
Mas, antes de ingressar com a ação de despejo, a notificação prévia ao locatário, em alguns casos, se configura quase como um passo obrigatório, pois isso demonstra a boa-fé do locador e pode evitar alegações de abusividade no processo judicial.
Requisitos de uma ação de despejo
Para o ingresso de uma ação de despejo, alguns requisitos devem ser cumpridos e, por consequência, observados:
- Existência de contrato de locação, escrito ou verbal.
- Comprovação de inadimplência ou descumprimento contratual.
- Notificação prévia ao locatário em algumas situações, como falta de pagamento.
Cumpridos esses requisitos, o juiz poderá conceder a liminar de despejo, caso prevista em lei. E nesse contexto, uma liminar é útil para proteger os direitos do locador, garantindo a rápida desocupação do imóvel em casos de urgência.
Além disso, é essencial que o locador mantenha toda a documentação do contrato de locação em dia, incluindo recibos de pagamento, notificações e outros registros que possam ser usados como prova no processo.
Ação de despejo por falta de pagamento
A falta de pagamento lidera o ranking das razões que motivam ações de despejo no Brasil. E, nesses casos, o locador pode solicitar uma liminar para a desocupação do imóvel em até 15 dias. É o que diz o Art. 62 da Lei do Inquilinato:
Art. 62. “Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, poderá o réu evitar a rescisão da locação pagando, até a audiência inicial, as importâncias devidas, conforme os valores indicados na inicial, acrescidas de atualização monetária, juros, multa e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido.”
Tal direito, conhecido como “purgação da mora”, é essencial para garantir um equilíbrio entre os direitos das partes.
Além disso, o locador deve estar preparado para apresentar uma planilha detalhada dos valores devidos, incluindo aluguéis, encargos e eventuais multas. Isso ajuda a demonstrar a legitimidade do pedido e facilita a decisão do juiz.
Ação de despejo cumulada com cobrança
A ação de despejo pode sim ser cumulada com pedido de cobrança de aluguéis atrasados. Isso torna o processo mais eficiente, fazendo com que ambas as questões sejam resolvidas em uma única ação.
Para tanto, o locador deve especificar o valor devido, já na petição inicial, além de apresentar uma planilha detalhada dos débitos.
Isso permite que o locador recupere não apenas a posse do imóvel, mas também os valores devidos, minimizando assim os prejuízos financeiros causados.
A cumulação de pedidos é especialmente útil em casos de inadimplência prolongada, onde o locador enfrenta dificuldades significativas devido à falta de pagamento.
Modelo de ação de despejo
Conforme prometido, confira abaixo um modelo de ação de despejo que pode (deve) ser adaptado às especificidades do seu caso:
[Local e data]
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da [comarca competente]
[Nome do locador], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número] e inscrito no CPF sob o nº [número], residente e domiciliado à [endereço completo], vem, por meio de seu advogado, com fulcro na Lei nº 8.245/91, propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA
em face de [nome do locatário], [qualificação completa], pelos fatos e fundamentos que passa a expor:
- O autor é proprietário do imóvel situado à [endereço completo], alugado ao réu conforme contrato de locação firmado em [data], com prazo de [prazo] e valor mensal de R$ [valor].
- Ocorre que o réu deixou de pagar os aluguéis desde [mês/ano], acumulando um débito de R$ [valor total], conforme planilha anexa.
- Apesar de notificado extrajudicialmente em [data], o réu não regularizou a situação, caracterizando inadimplência contratual.
- Diante do exposto, requer:
a) A concessão de liminar para desocupação do imóvel; b) A citação do réu para responder aos termos da presente ação; c) A condenação do réu ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos; d) A procedência da ação, com a decretação do despejo; e) A condenação em custas e honorários advocatícios.
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos.
Termos em que pede deferimento.
[Assinatura do advogado e número da OAB]
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